Nach jahrzehntelangen Umbauten entspricht eine Planakte aus dem Archiv manchmal nicht mehr dem tatsächlichen Gebäude, und die Abweichungen häufen sich bis zur Baustelle an. Dort wird ihre Korrektur kostspielig. Die Aktualisierung der Baupläne erfordert daher eine methodische Bestandsaufnahme des Ist-Zustands und nicht nur einfache Korrekturen im Zuge der Baustellenbesichtigungen.
Woher stammen die Abweichungen zwischen Plänen und Realität?
Eine Trennwand, die im Zuge eines Umbaus zur Vermietung versetzt wurde, oder ein nachträglich eingebauter Versorgungsschacht, ohne dass der entsprechende 2D-Plan im DWG-Format aktualisiert wurde, reichen bereits aus, um eine dauerhafte Diskrepanz zwischen dem Dokument und der baulichen Realität zu verursachen. Das Planungsbüro wird nicht immer über die Änderung informiert, und die Unterlagen bleiben unverändert.
Diese Diskrepanz wiederholt sich bei jedem späteren Eingriff, und die Abweichungen summieren sich im Laufe der Jahre. Hinzu kommen die ursprünglichen Bautoleranzen, die per Definition eine Abweichung zwischen dem gezeichneten Maß und dem ausgeführten Maß zulassen, sowie Verformungen oder Setzungen, die sich über mehrere Jahrzehnte des Betriebs angesammelt haben.
In vielen Fällen sind die verfügbaren Papier- oder DWG-Pläne die einzige vorhandene Grundlage. Ihre Zuverlässigkeit wurde seit ihrer Erstellung in der Regel nie überprüft.
Welche Auswirkungen diese Abweichungen in der Planungs- und Bauphase haben
Je nach Kanton kann die zuständige Behörde (auf kommunaler oder kantonaler Ebene) verlangen, dass ein Auflagenunterlagen-Dossier ergänzt wird, wenn die angegebenen Flächen oder die Lageangaben nicht mit dem vor Ort festgestellten Ist-Zustand übereinstimmen. Die Korrektur während des Prüfungsverfahrens verzögert den gesamten Projektzeitplan.
Ebenso heikel ist die Koordination mit dem Ingenieurbüro für CVSE (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektrik). Das Hinzufügen eines Kanals oder eines Netzes setzt die genaue Kenntnis des verfügbaren Platzes in den Zwischendecken oder den bestehenden technischen Kanälen voraus. Ein ungenauer Plan birgt das Risiko von Konflikten zwischen Leitungsnetzen, die zu spät entdeckt werden.
Wird während der Bauarbeiten eine Abweichung festgestellt, sind Nacharbeiten oder ein Nachtrag oft der einzige Ausweg. Es bedarf einer zuverlässigen Vermessungsgrundlage, die vor Beginn der Planungsarbeiten erstellt wird.
Die Laservermessung als Methode zur Aktualisierung von Gebäudeplänen
Das Prinzip bleibt von Projekt zu Projekt gleich. Ein Laserscanner erfasst eine Punktwolke des Bestands, eine Ansammlung von Millionen im Raum gemessener Koordinaten. Diese Punktwolke wird anschließend je nach den vom Auftraggeber erwarteten Ergebnissen in Pläne oder ein Modell umgewandelt.
Eine Vermessung der tragenden Struktur vor einem umfangreichen Umbau erfordert eine enge Toleranz für das Endergebnis, die von Fall zu Fall vertraglich festgelegt wird. Dieser Wert hängt von der Aufnahmeentfernung und dem Verfahren zur Zusammenführung der Scans ab. Sie unterscheidet zwischen der vom Hersteller des Scanners angegebenen instrumentellen Genauigkeit und der tatsächlich auf dem gelieferten Plan garantierten Toleranz. Bei einer allgemeinen Bestandsaufnahme ist eine größere Abweichung zulässig, ohne dass dies deren Nutzung in der Vorentwurfsphase beeinträchtigt.
Die Ergebnisse, die veraltete Pläne ersetzen
Die Punktwolke, die nach der Registrierung und Bereinigung der Scans im E57-Format geliefert wird, dient als Kontrollreferenz für das gesamte Projekt. Sie dokumentiert die vor Ort gemessene Geometrie, vorbehaltlich der bei ihrer Zusammenführung durchgeführten Qualitätskontrollen.
Auf der Grundlage dieser Punktwolke ermöglicht ein Modell im IFC-Format den Austausch zwischen Fachanwendungen, auch wenn der Architekt und der HLK-Ingenieur nicht mit derselben Software arbeiten. Bestandspläne im DWG-Format bleiben hingegen ein weit verbreitetes Austauschformat für die Koordination zwischen den Auftragnehmern.
Der Detaillierungsgrad (LOD, Level of Development) legt den geometrischen und informativen Umfang der Modellierung gemäss den Vorgaben des BIMForum fest, einem amerikanischen Referenzrahmen, der auf den Definitionen des AIA (American Institute of Architects) basiert. In der Schweiz hat die SIA das Merkblatt SIA 2051 Ende 2024 aus ihren Veröffentlichungen zurückgezogen und verweist nun auf die Normenreihe SN EN ISO 19650, die auf dem Informationsbedarfsgrad (LOIN, Level of Information Need, gemäß der Norm EN 17412-1) basiert.
Eine allgemeine Bestandsaufnahme, bei der lediglich die groben Massen und die Lage von Bedeutung sind, begnügt sich häufig mit einem LOD 200, der von Fall zu Fall mit dem Auftraggeber festgelegt wird. Ein Plan, der als Grundlage für die Ausführung dienen soll, erfordert in der Regel ein LOD von 300 bis 350, bei vorgefertigten Bauteilen sogar 400; die geometrische Toleranz und die erwarteten Informationen bleiben jedoch gesonderte Anforderungen, die im Auftrag zu spezifizieren sind.
Anpassung der Genauigkeit und des LOD an den tatsächlichen Umfang der Maßnahme
Eine umfassende Bestandsaufnahme mit hohem LOD ist nicht immer angebracht. Der Austausch eines Estrichs oder eine punktuelle Anpassung der Elektroinstallation rechtfertigt keine vollständige Modellierung der Gebäudehülle und der Tragwerke.
Eine auf die verfügbaren Räume beschränkte Machbarkeitsstudie begnügt sich oft mit einer groben Bestandsaufnahme. Sie erfordert jedoch mehr Detailgenauigkeit, sobald die Tragkonstruktion, die Versorgungsleitungen oder denkmalpflegerische Auflagen eine Rolle spielen. Ein Antragsdossier für das öffentliche Auslegungsverfahren erfordert zuverlässige Maße der vom Antrag betroffenen Elemente. Ein Ausführungsprojekt hingegen verlangt einen Detaillierungsgrad, der dem tatsächlich zu errichtenden Bauwerk nahekommt.
Eine Bestandsaufnahme vor dem Verkauf stellt somit nicht dieselben Anforderungen wie eine Vermessung der tragenden Struktur vor einem Umbau. Erstere dokumentiert einen allgemeinen Zustand, während letztere die Sicherheit und die technische Machbarkeit des anstehenden Projekts gewährleistet.
Was eine zuverlässige Bestandsaufnahme für den weiteren Projektverlauf bewirkt
Der Bauherr stützt sein Budget auf geprüfte Daten statt auf Archivpläne. Die für das Gebäude zuständige Bauleitung erhält ein dauerhaftes Referenzdokument, und das Generalunternehmen minimiert unerwünschte Überraschungen zwischen Planung und Bauausführung.
Es reicht aus, bereits bei der ersten Anfrage den zu erfassenden Umfang, die vorgesehene Verwendung des Ergebnisses und das vom Auftraggeber erwartete Format anzugeben, um eine auf das tatsächliche Projekt abgestimmte Bestandsaufnahme zu gewährleisten.